Dziurawy dach, który przecieka? Sypiący się tynk, klatka schodowa w opłakanym stanie? Któż z mieszkających w małych wspólnotach nie zna uroku problemów z dbaniem o wspólną część nieruchomości? Przez jednego upartego sąsiada stoicie w miejscu i nie możecie zrobić żadnego remontu? Dziś podpowiadamy, jak to zmienić i przeprowadzić remont dachu.

Co do zasady…

Małe wspólnoty to takie, które liczą najwyżej 7 lokali. Przepisy nakładają obowiązek uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli lokali w takiej wspólnocie do czynności przekraczających zwykły zarząd. Remont dachu, klatki schodowej, elewacji budynku czy zdobycie pieniędzy na dokonanie takiego remontu jest czynnością przekraczającą uprawnienia zwykłego zarządu. Niestety jednak, jeśli trafi Ci się jeden uparty sąsiad, który na remont się nie zgadza, sprawa się komplikuje. Prawo nie przewiduje, jak w przypadku tzw. dużych wspólnot, możliwości zaskarżenia niekorzystnej uchwały wspólnoty do sądu. Jak więc sobie poradzić w takiej sytuacji? Zależy od stopnia zniszczeń budynku…

Gdy remont jest niezbędny…

Jeżeli stan tytułowego dachu jest tak zły, że na przykład dochodzi do przecieków, a więc istnieje zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia i zdrowia mieszkańców budynku, to możliwe jest dokonanie naprawy nawet przez jednego właściciela, bez zgody pozostałych. Taki dach może przecież w każdej chwili się zawalić! Natomiast w przypadku przecieków – zniszczenia nimi spowodowane mogą być naprawdę spore! Jeśli wykonasz w takiej sytuacji tzw. czynność zachowawczą, czyli remont dachu, to masz pełne prawo dochodzić zwrotu kosztów remontu od współwłaścicieli, którzy nie dołożyli się do niego (art. 209 Kodeksu cywilnego). Nie jest to jednak najbardziej korzystna opcja, ponieważ trzeba by było wyłożyć pieniądze na remont, a potem może nawet latami „ścigać” sąsiadów o zwrot.

Przydałby się remont, ale nie jest jeszcze tak źle?

Inaczej wygląda sytuacja, jeśli stan tytułowego dachu jest zły, jednak spełnia on jeszcze swoje funkcje – nie dochodzi na przykład  do przecieków.  Wtedy do remontu niezbędna zgoda wszystkich właścicieli. Jeśli trafił Ci się uparty sąsiad, który od kilku lat blokuje wszystkie naprawy, musisz iść do sądu. Sąd wyda postanowienie zastępujące zgodę wszystkich współwłaścicieli na dokonanie remontu. Jednak, by do sądu złożyć taki wniosek, musisz mieć poparcie co najmniej połowy współwłaścicieli w Waszej wspólnocie (50% udziałów lub więcej). Wniosek złożyć musisz razem z pozostałymi sąsiadami, którzy go popierają i opłacić kwotą w wysokości 100 zł.

„Nie ma nic gorszego nad sąsiada złego”

Nie od dziś wiadomo, że „nie ma nic gorszego nad sąsiada złego”, więc najlepiej z sąsiadem żyć  w zgodzie. Nie zawsze jednak jest to możliwe. Na szczęście prawo zapewnia Wam narzędzia do ochrony przed „opornymi” sąsiadami. Możecie także powierzyć zarząd wspólnotą profesjonalnej firmie zewnętrznej i ustalić własne reguły zarządu współwłasnością, które uproszczą m.in. zasady dokonywania remontów.